Kus on elamispindade normaalne hinnatase?

Kinnisvaraspetsialist

Kõik postitused - Tõnu Toompark

Kõik aripaev.ee blogid

Elamispindade hinnadünaamikat kirjeldades olen mitmel korral kasutanud väljendit, et hinnatase on normaalsest allapoole kukkunud. Sellisele väljendile on järgnenud kriitika, et mis ikkagi on „normaalne hinnatase“.

Kas normaalne mitte ei oleks, kui hinnad veel kaks korda kukuksid - küll siis oleks hea elamispinda osta.

Järgnevalt on põhjendatud, miks tänane hinnatase on normaalsest allpool.

<strong>Oluline kriteerium on arendushind</strong>

Loomulikult oleks tore, kui uue korteri ruutmeeter oleks võimalik osta sama hinnaga, mis maksab poes liiter piima. Ostjana ei saa selle vastu justkui kellelgi midagi olla.

<br />Samas peab kauba hind arvestama ka seda, et sellise hinna juures oleks võimalik kaupa kasumlikult toota. Kui kasumlik tootmine on võimatu, siis uut kaupa turule juurde ei tule.

Elamispindade turul tähendab ebanormaalselt madal ostu-müügitehingute hind seda, et uusarenduste turuletulek on pärsitud. Tulenevalt jooksvast amortiseerumisest ja uue pinna mittelisandumisest olemasoleva elamispindade kvaliteet langeb. See halvendab meie elukeskkonda.

Kvaliteedi langus ja elukeskkonna halvenemine omakorda viib tegelikult nõiaringini, mis sunnib järgmisi tehinguhindasid veelgi allapoole laskma. See omakorda pärsib veelgi võimalust, et mõni uusarendusprojekt võiks turule tulla ja elamispindade keskmist kvaliteeti parandada.

Pakun välja, et keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind Tallinnas võiks olla 10-15-20% allpool uusarenduse kasumlikku müügihinda. See annab keskmisest kõrgemat kvaliteeti soovivale ostjale võimaluse soetada keskmisest parem eluase.

Mitte eriti suur hinnatasemete vahe tähendab ka seda, et olemasoleva vanema elamufondi kvaliteet peab olema piisavalt hea, et sellist hinnataset küsida.

<strong>Teine kriteerium on ostujõud</strong>

Tehinguhinnad kujunevad pakkumise ja nõudluse tulemusena. Nii on mõistlik eeltoodud pakkumishinna juurde tuua nõudlus ehk ostujõud.

Palju on ekspluateeritud valemit, kus elamispinna keskmine ruutmeetrihind peaks võrduma piirkonna keskmise palgaga. Rusikareeglina see valem töötab. Siiski tahaksin siia juurde tuua laenutingimused, sest normaalsete turutingimuste puhul soetatakse 80-90% elamispindadest eluasemelaenuga.

Pakun välja, et keskmist sissetulekut teeniv inimene peaks olema turu keskmisi laenutingimusi (intressimäär, laenuperiood) arvestades võimeline ostma 50-ruutmeetrilise elamispinna ehk 2-toalise korteri.

Selline hinnatase annab piisavalt hõlpsalt võimaluse elamispinda soetada või vahetada.

<strong>Kokkuvõtteks</strong>

Unistada võib, et üht või teist kaupa saaks sandikopikate eest osta, kuid asjal on alati ka teine pool - keegi peab selle kauba valmis tegema. Igal juhul on parem, kui seda teeb eraalgatusel põhinev eraettevõtlus.

Hulluks muutub asi siis, kui elamispindade arendamine ja jaotamine lähevad tagasi nõukogudeaja tasemele, kus uue korteri saab parimate teenete eest partei ees.

Tarbijate huvides on, et elamispinna kui perekonna suurima vara väärtus oleks mõistlikul taseme, mis kataks ära selle soetamiseks ja parendamiseks tehtud rahapaigutuse. Samuti on tarbija huvides see, et turul oleks piisavalt elamispindade pakkumisi, mis annaksid vajadusel paindliku võimaluse elukohta vahetada.

Ettevõtja ehk kinnisvaraarendaja seisukohast on vajalik, et hinnatase oleks selline, kus on võimalik mõistlik kasum teenida.